두바이 오프플랜 부동산 구매자, 오쿠드 등록과 SPA로 법적 보호 받는다
💡 기회포인트
두바이 오프플랜 부동산 투자를 검토하는 한국 투자자는 오쿠드 등록 완료 여부와 SPA 조항을 사전에 꼼꼼히 확인할 필요가 있다. 분쟁 발생 시 DLD 조정 절차나 법원 소송이 가능하지만, 구체적인 권리 행사 방법은 현지 법률 전문가와 상담하는 것이 바람직하다.
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오쿠드 등록의 법적 의미
두바이에서 오프플랜 부동산 거래 시 임시부동산등기부(Interim Property Register) 등록이 필수다. 2008년 두바이법 제13호 제3조 1항에 따르면, 오프플랜 부동산에 대한 모든 매매 및 소유권 이전은 해당 등기부에 기재되지 않으면 무효가 된다. 오쿠드(Oqood)는 부동산규제청(RERA)과 두바이토지국(DLD)이 관리하는 디지털 등록 플랫폼으로, 개발사가 프로젝트를 등록하고 승인을 받은 후 구매자 정보와 계약 내용이 기록된다.
등록이 완료되면 오쿠드 인증서가 발급되어 구매자의 권리를 공식 증명한다. RERA는 이 과정을 감독하며 사기 행위를 방지하는 역할을 한다.
매매계약서(SPA)의 핵심 조항
구매자와 개발사는 매매계약서(SPA)를 체결하며, 여기에는 매매가, 완공일, 위반 시 보상, 불가항력 조항 등이 포함된다. 양 당사자 관계는 SPA의 합의 조건에 따라 규율되며, UAE 민사거래법 제246조 1항에 따라 계약은 신의성실 원칙에 맞게 이행되어야 한다.
SPA 조항 위반 시 피해 당사자는 계약서에 명시된 보상을 청구하거나 두바이 관할 법원의 판단을 받을 수 있다. UAE 민사거래법 제295조는 손해배상이 금전 지급 형태로 이루어지며, 상황에 따라 법원이 원상회복이나 특정 이행을 명할 수 있다고 규정한다.
분쟁 발생 시 해결 절차
개발사와 분쟁이 발생하면 구매자는 먼저 DLD에 접근해 우호적 해결을 시도할 수 있다. 2010년 행정위원회 결의 제6호 제14조에 따르면, DLD는 양측의 계약 관계 유지를 위해 조정 노력을 기울이고 적절한 해결책을 제안할 수 있다. 합의에 도달하면 서면 계약으로 문서화되고, DLD 승인 후 양 당사자를 구속한다.
DLD가 개발사의 SPA 위반을 확인하면 관할 당국에 보고해 추가 조치나 결정을 요청할 수 있다. 2008년 두바이법 제13호 제13조는 DLD 국장이 위반 사항에 대한 보고서를 작성해 조사를 위해 관할 기관에 이첩해야 한다고 명시한다.
구매자가 취할 수 있는 조치
개발사가 합의된 인도 일정을 지키지 않을 경우, 구매자는 먼저 DLD에 민원을 제기할 수 있다. 또는 두바이 관할 법원에 직접 민사소송을 제기해 인도 지연에 대한 보상을 청구하는 방법도 있다. 법원은 SPA 조항을 근거로 보상 여부를 판단하게 된다.
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