두바이 오피스 매매 200% 급등, 2026년 상반기 4.3조원 규모

두바이 오피스 투자에 관심 있는 한국 기업과 투자자라면 최근 시장 변화에 주목할 만하다. 2026년 상반기 매매 규모가 급증했지만, 2분기 들어 거래가 둔화되고 가격도 소폭 조정되는 양상이 나타나고 있다. 지역 불확실성이 투자 심리에 영향을 미치는 것으로 분석된다.

상반기 매매 규모 158억 디르함 기록

부동산 컨설팅사 캐번디시 맥스웰(Cavendish Maxwell)에 따르면, 2026년 1~6월 두바이 오피스 매매 총액은 158억 디르함(약 43억 달러)으로 전년 동기 대비 약 200% 증가했다. 이는 2025년 하반기 전체 매매 규모의 두 배에 달하는 수치다. 거래 건수도 38% 이상 늘어 2,600건을 기록했으며, 이 중 65%가 분양(off-plan) 거래였다.

고가 거래 사상 최고치 경신

매매 규모 급증의 주요 요인은 고가 거래의 증가다. 2,000만 디르함 이상 거래가 220건을 넘어 사상 최고치를 기록했다. 2025년 상반기와 하반기에는 각각 20건에 불과했던 점을 감안하면 급격한 증가세다. 이 중 95%가 분양 물건이었다.

분양 오피스 평균 가격은 830만 디르함으로 전년 동기 350만 디르함 대비 133% 상승했다. 준공 물건 평균 가격은 300만 디르함으로 14% 가까이 올랐다.

2분기 들어 거래 둔화 조짐

다만 시장 전체 모멘텀은 2분기 들어 약화되는 모습이다. 2분기 거래 건수는 1분기 대비 약 36% 감소했고, 매매 가격과 임대료도 소폭 하락했다. 캐번디시 맥스웰은 계절적 요인과 지역 불확실성으로 일부 투자자들이 신중한 접근을 취한 것으로 분석했다.

상반기 기준 매매 가격은 평방피트당 2,012디르함으로 전년 대비 15% 상승했고, 임대료는 평방피트당 연 189디르함으로 14% 올랐다. 임대료 상승률이 가장 높은 지역은 다운타운 두바이(17.5%), 바르샤 하이츠(17.2%), DIFC(두바이 국제금융센터, 17.1%) 순이었다.

비즈니스 베이가 거래 1위 지역으로 부상

지역별로는 비즈니스 베이가 814건으로 가장 많은 거래를 기록하며 1위에 올랐다. 1분기 1위였던 알 수푸 1이 498건으로 2위, 주메이라 레이크 타워스(333건), 두바이 마리타임 시티(88건), 바르샤 하이츠(82건)가 뒤를 이었다. 상위 5개 지역이 전체 거래의 70% 이상을 차지했다.

분양 거래의 절반은 1,000평방피트 미만 소형 오피스였다. 다만 2,000평방피트 이상 대형 분양 물건에 대한 수요도 늘어나는 추세다. 준공 시장에서는 1,000~2,000평방피트 물건이 전체 매매의 53%를 차지했다.

공급 확대 예정이나 지연 가능성도 존재

상반기에 약 92,300평방미터의 신규 오피스가 공급되어 두바이 전체 오피스 재고는 946만 평방미터가 됐다. 2026년 말까지 15만 평방미터, 2027년 37만9,000평방미터, 2028년 71만8,000평방미터가 추가 공급될 예정이며, 2028년 총 재고는 1,070만 평방미터에 이를 전망이다.

다만 캐번디시 맥스웰은 과거 사례를 볼 때 공사 지연이 발생할 가능성이 있어 2026년 남은 기간 동안 공급은 제한적일 것으로 예상했다. 지역 불확실성이 지속될 경우 초기 단계 프로젝트에 영향을 미칠 수 있다는 분석이다.